회사는 당신을 책임지지 않는다! 평범한 월급쟁이가 회사 밖에서 이뤄낸 경제적 자유. 자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.
우연한 기회로 이 책을 알게되고 구매하게 되었다.
결론부터 말하면, 재테크에 관심있는 직장인, 그 중 특히 부동산,
그 중 특히 아파트 투자에 관심이 조금이라도 있는 사람에게는 굉장히 권하고 싶은 책이다.
나도 재테크에 대해 아직 잘모르고, 그 중 부동산 투자에 대해서는 정말 전혀 무지한 사람 중 하나인데,
많은 가르침을 구하고 깨우침을 얻을 수 있었다.
가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되자
보리봉의 핵심요약은 다음과 같다.
- 두 손과 두 발로 직접 그리고 꾸준히 해볼 것
- 조바심을 내는 순간 함정에 빠지게 되므로, 천천히 꾸준히 그리고 계속 할 것
- 현재까지 살던 방식과 우선순위를 통째로 뒤바꿔야 한다
- 독하게, 처절하게, 독종처럼..등등 하지 않으면 재테크로 큰 돈을 만지는 것은 불가능하다고 생각하면 된다
- 직장생활, 재테크, 가정, 인간관계 등 모든 부분에서 성공적인 모습을 유지하느 것은 불가능하다고 보면 된다.
- 따라서, 직장생활에서도 본인이 재테크를 함으로 인해 힘을빼는 만큼 성과를 바라서도 안될 것이며, 재테크를 하는 이유가 가족과 행복한 생활을 영위하기 위함이라면 재테크와 가정 사이에서의 줄타기는 매우 중요하다.
어느 순간 재테크에 매몰되어 가정에 소홀히하게 되는 날이 올텐데,
그 때 내가 왜 돈을 벌기위해 혈안이 되었는지 스스로에게 되물어볼 것... - 시간은 한정적이다. 언제까지 살아왔던 것처럼 살 순 없다. 늦게 깨우치고 시작할수록 힘들다.
그렇다고 본인이 늦었다는 생각에 조급함이 앞서는 순간 모든 것을 그르치게 된다.
헬렌 켈러, 안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다.
인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다.
10만 부 돌파 기념 특별 서문 - 프롤로그
모두가 투자자인 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있습니까?
회사는 당신을 책임지지 않는다
무엇보다 중요한 것은 '번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련'을 하는 것이다.
여전히 기회는 있다. 그러나 대부분은 또 다시 놓칠 것이다.
남들 못지않게 열심히 일했는데, 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다.
마음이 무거웠다.
하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은,
이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.
자본주의와 돈에 대한 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다.
돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.
그렇게 나는 자극적인 즐길거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다.
부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다.
당신에겐 계획된 미래가 있는가?
당신은 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가?
1장. 왜 투자를 해야 하는가
무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
워싱턴 어빙, 위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다.
자본주의의 핵심은 '은행'이다. 은행이 없는 자본주의는 존재할 수 없다.
은행의 밥줄인 '통화량 증가' 메커니즘이 반복되어야만 자본주의도 유지될 수 있다는 말이다.
즉, (통화량 증가로) 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
통장에 돈을 넣어놓고 신경 쓸 여유가 없다는 핑계로 내버려두다가는, 인플레이션이란 녀석이 조용히 다가와 당신을 경악하게 만들 것이다.
이를 피부로 느끼게 될 때는, 저렴한 물건이 아닌 값 비싼 물건을 구하게 될 때다. 이를테면 '집' 같은..!
명심하라. 시간은 당신의 돈을 갉아먹는다.
사람들이 종종 잊는 것 같은데, 아파트도 물건이다. 아파트 역시 인플레이션으로부터 자유로울 수가 없다.
아파트는 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 투자재다.
애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다.
그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야 한다.
돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책. 그것이 바로 투자다.
월급은 절대 오르지 않는다
당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도는 점점 더 느려진다.
갈수록 떨어지는 노동가치
가계 / 기업 / 정부라는 경제의 주체가
각각 나눠가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보이고 있다.
총 파이가 100원이라 가정했을 때
- 가계는 22년 전보다 무려 7.7원을 덜 가져가는 반면
- 기업은 6.4원
- 정부는 1.3원을 더 가져가게 된다.
당신마저 관심 없는 당신의 노후
'아, 그거 아니라도 신경 쓸 일이 얼마나 많은데! 어떻게든 되겠지'
하지만 더 이상 외면해서는 곤란하다. 준비해야 한다.
뭉개면 뭉갤수록 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 뿐이다.
우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노동노년이 불가피하다.
그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다.
절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.
불평은 그저 불평에서 끝날 뿐, 그것으로 현실을 바꿀 수 있는가?
정치인들을 욕하고 우리나라를 '헬 조선'이라 부른다 해도 바뀌는 것도 기대할 곳도 없다. 결국 각자가 해결해야 할 몫이다.
직장생활 n년차. 당신의 현주소
가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다.
투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후준비'다
즉, 1단계 목표는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것이다.
- 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은..
- 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.
노후 준비는 셀프다.
경험해본 결과, 꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 알게 되었다.
2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
직장인의 투자 전략
돈을 버는 두 가지 방식
- 개인이 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입하느냐
- 개인이 돈을 벌기 위해 시간을 전혀 투입하지 않느냐
우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.
즉, 어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어진다.
소득이 뚝 끊긴다.
그래서 우리는 오늘도 회사에 간다. 내일도 간다.
우리는 돈을 버는 방식을 변화시켜야 한다.
그 답은 돈을 쓰는 방식을 변화시키는데서 올 수 있다.
돈을 쓰는 두 가지 방식
- 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐(생산자산)
- 나중에 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐(소비자산)
현재 대한민국의 저금리 환경에서는,
은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비자산' 이다.
직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에,
그 돈을 소비자산이 아닌 생산자산을 사는데 써야 한다.
중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실을 명심하자.
돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
투자를 하기 전에는 소비자산을 사는데 대부분의 돈을 쓰거나 남는 돈을 그냥 통장에 넣어두었지만,
이제는 대부분의 돈을 생산자산과 교환하고 있다.
처음 돈을 버는 수단은 회사에 내 시간을 제공하고 급여를 받는 방식에서 변화가 없지만, 돈을 쓰는 곳이 완전히 달라진 것이다.
[직장인의 비근로소득 창출 6단계]
1. 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간과 근로소득 교환)
2. 소비자산에 대한 지출을 최소화한다 (절약)
3. 남은 돈을 모은다 (자본화)
4. 모은 자본으로 생산자산을 산다 (투자)
5. 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 (시스템 마련)
6. 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다 (비근로소득 확보)
내가 부동산을 택한 이유
투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
부동산은 나름 정보대칭 시장이다.
vs. 소액으로 투자할 수 없다?
- 강남 재건축 아파트 만큼의 수익은 아니지만 눈을 낮추면 빌라 등 쏠쏠한 소액 투자가 가능하다.
vs. 환금성이 좋지 않다?
- 아파트의 경우 환금성이 괜찮은 편이며, 직장인에겐 오히려 환금성이 떨어진다는 것이 장점이다.
레버리지
전세라는 임대차제도를 잘 활용하자
전세가율(전세가/매매가x100)이 높은 상황이라면 수익률이 높아질 수 밖에 없다.
물론, 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면
1. 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목
2. 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수
3. 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성
4. 필요할 경우 직접 임대 홍보가 중요하다.
그럼에도, 은행에서 대출로 무지막지한 돈을 빌리는데 쓰는 비용보다,
임차인에게 좋은 서비스를 제공하고 무이자로 돈을 빌리는 것이 훨씬 낫지 않은가?
3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 (너나위 사례 4개)
전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트
앙드레 코스톨라니, 확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다.
투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.
경기도 성남시의 분당, 안양시의 평촌, 군포시의 산본, 고양시의 일산, 부천시의 중동 같은 수도권 1기 신도시에는
1990년대 초반에 건설된 아파트들이 밀집해 있다.
30년이라는 세월동안 생활 인프라 측면에서 거의 완벽한 입지를 조성했다.
아파트의 진짜 가치는 결국 '입지'로 결정된다.
투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
- 당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다.
- 매매가와 전세가의 차이가 적은 것이 좋다.
- 보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면, 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
부동산은 입지, 투자는 관계
실제로 투자할 부동산을 찾고, 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서, 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.
호재는 '보너스 개념'으로 생각해야 한다.
1. 투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다.
2. 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다.
3. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원: 분당 21평 아파트
투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기 = 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있는 시기
- 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기
- 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기
부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니다.
<잃지 않는 선에서 경험 쌓기>
무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.
수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가: 수지 32평 아파트
어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.
- 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 된다.
통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에는 반영되는데,
전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는다.
최우선 투자 기준은 저평가 여부이다. 하지만, 입주물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
갭 메우기: 부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상
잃지 않는 부동산 투자 원칙
1. 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술
3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
발표가 되었다, 이건 확실하다와 같은 다른 사람의 말이나 아무도 책임지지 않을 신문의 기사만 믿고, 어렵게 번 수천만 원의 돈을 묻는 건 정말 불안하기 짝이 없는 행동이다.
준비된 자에게 기회가 온다 = 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다
화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.
3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아
LTV = Loan to Value = 주택담보인정비율
- 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 대출액의 비율
= 대출액/주택가격 * 100%
= 집값의 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 지표
DTI = Debt to Income = 총부채상환비율
= 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율
= 대출상환액/총소득 * 100%
= 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표
선호 지역엔 이유가 있다
많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟은
강북의 마용성(마포/용산/성동구), 강남 3구(강남/서초/송파),
그 외에 영등포구 / 양천구 / 강동구 / 동작구 / 광진후
그리고 경기도의 과천 / 판교 / 분당 / 평촌 / 광명
무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다,
먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 게 순서
4장. 성공 투자를 위한 필수 지식
돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
로버트 기요사키 "부자아빠 가난한 아빠" 저자,
투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.
종잣돈을 마련하는 방법
1. 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것
2. 거주 등의 이유로 묶여있는 큰돈(흔히들 '깔고 앉은 돈')을 일할 수 있는 상태로 만드는 것 = 자본 재배치
쓰는 것부터 체크하라.
- 모든 지출은 '고정비'와 '변동비'로 구분된다.
- 기줄의 필요 여부에 따라 '필요비', '불필요비'
돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이,
그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가?
당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, '왜 저렇게까지 할까?'라는 소리를 들을 각오로 해야한다.
절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애썼다.
첫 투자에 나서기 전
- 경제 및 투자 관련 도서 100권 이상 읽었고,
- 109여 개 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다.
- 50명 이상의 투자 동료들을 만났다.
지금 돌이켜보면 그때도 많이 부족했다는 생각이 들지만, 최소한 이 정도의 준비는 마쳐야 나와 가족의 안위가 걸려 있는 소중한 돈을 무기 삼아 전투에 나설 수 있는 것이다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
월세를 받고자 하는 이유가 무엇인가? 에 대한 고민 끝에,
소소한 월세 수익보다는 자산의 크기 자체를 키워 점점 더 큰 눈덩이를 만드는 것으로 투자방향을 정했다.
시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.
당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.
절대로 돈을 잃지 않는 투자법
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
'다른 부동산도 오르고 있으니 내가 사려고 하는 이 물건도 앞으로 계속 오르겠지' 하면서 믿어버리는 것.
그 외에는 투자를 실행하려고 하는 분명한 이유도 없는 것.. 이는 투기다.
좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다.
저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데,
부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.
- 직장, 교통, 정주환경, 학군 등
몇만 원짜리 소고기도 그렇게 비교해 보고 사면서,
수억 원에 달하는 주택은 어떻게 한두 채만 보고 금세 마음을 빼앗겨 도장을 찍는다는 말인가!
계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 그건 당신이 여러 개의 대상을 비교해 보고 그 중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문이다.
부동산은 발품이다.
당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려야 한다.
전세가율(%)
전세가는 부동산 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선' 역할을 하게 된다.
매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다.
역전세 등 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(예: 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인한 후 투자하면 된다.
용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?
부동산 중개소의 판매방식
- 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 해당 중개료를 혼자 취하지만,
- 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 한다.
중개인이 어떤 물건을 더 열심히 중개하겠는가?
단기 시세차익을 보는 용돈벌이 투자로는 그때그때 어느 정도의 돈을 손에 쥘 수 있을지는 몰라도
큰 재산을 형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다.
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 투자의 장점
1. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.
2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.
3. 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.
물가가 오르듯 부동산의 가격도 오른다.
그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.
시스템 로드맵을 투자를 처음 시작하는 사람을 위해 작성했다.
저 흐름으로 차츰 시스템을 구축하고, 동시에 자산 규모를 키워나가는 것이야말로,
투자 개시 시점에 넉넉한 자본을 갖지 못한 직장인 투자자에게 적합한 투자 방식이기 때문이다.
위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.
전세가 하락분만큼의 현금이 없다면 어떻게 될까? 임차인과의 분쟁으로, 보유할수록 좋은 자산을 울며 겨자 먹기로 처분해야 할 수도 있다.
매도하기 조차 쉽지 않는 최악의 상황일 수도 있다.
설상가상 이런 주택이 여러 채라면 공들여 쌓은 탑이 한 번에 무너질 수도 있다.
현금, 유동성을 확보해야 한다.
즉, 최악의 경우를 대비해 처음부터 마이너스통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다.
매우 중요한 말이니 명심하라.
투자는 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다.
리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.
5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
확실한 투자 기준 세우기
조금함이 드는 사람은, 올바른 순서를 정하지 못해 자주 흔들리게 된다.
당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.
아파트 투자 기준
1. 저평가된 상태인가?
2. 투자금이 적게 드는가?
3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
투자흐름도: 지역선정 > 사전조사 > 현장조사 > 실전투자
가격이 상승할 지역 선정하기
나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다.
또한, 부동산 시세 기울기의 급격하거나 환만한 변화는 시장에 참가하는 사람드르이 수가 큰 영향을 미치고,
시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.
아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.
수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 '냉각'과 '과열'을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.
1. 전세가율과 가격
- 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.
- 이미 미분양이 쌓여있고, 적정물량(통상 지역 인구수의 0.5%)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까,
- 당장 입주 물량이 조금 많아보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.
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부동산지인
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2. 투자금의 규모
- 1. 완료 후,
- 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 '조인스랜드부동산' 사이트와 '네이버부동산'에서 보다 구체적으로 물건 살펴보기
- 조인스랜드부동산: 전세비율 높은 아파트 테마 검색
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네이버페이 부동산
내 집 마련의 시작, 네이버페이 부동산
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3. 입주물량
- 입주물량/미분양 등 통계 확인: 부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래 앱 활용
- 부동산지인: 입주 물량에 대한 전반적인 감
- 호갱노노/아파트실거래가: 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악
구 단위로 미분양과 입주물량을 확인하는 것은 의미가 없다. 시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문이다.
강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다고 이해하면 된다.
- 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주물량도 세세히 확인한다.
4. 미분양
- 미분양이 눈에띄게 감소하는 추세라면 공급부족이 현실화하고 있는 단계
- 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급과잉
미분양 물량은 국토교통부 사이트 통계누리에서 수시로 데이터 기재 -> 부동산지인 사이트에서 그래픽 제공
가격의 감을 잡고 난후
매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고,
시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.
전세가율이 높은 곳, 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 추린다.
해당 지역의 입주물량과 미분양현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.
임장 전, 지역조사 하기
무엇을 어떻게 조사할까? = 손품팔기
- 기왕이면 이런 곳에 살고싶다라는 생각이 드는 곳
- 일자리가 가까운 곳
- 교통이 편리한 곳
- 환경이 쾌적한 곳,
- 남들이 알아주거나 매력적인 곳
- 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳 등등
일자리
근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등
- 국세청의 국세통계 홈페이지 > 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황
- 일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 알 수 있다.
- 산업분류별 일자리 통계
교통
- 지하철 의존도 높음 = 역세권 영향력
- 근로자 수가 가장 많은 곳은 압도적으로 '강남' > 강북 도심 > 여의도 = 강남까지 빠르고 편하게 = 입지
환경
- 백화점, 대형마트, 종합병원 등 생활편의시설과 공원, 산, 강, 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지
- 지적편집도
연두색 = 주거지역
분홍색 = 상업지역
초록색 = 자연녹지지역
- 로드뷰로 추가 확인
학군
- 아파트 실거래가 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인
- 초품아
- 강남, 목동, 중계, 분당, 평촌, 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동, 부산 동래/해운대 등 이미 명문 학군 지역으로 알려진 곳 외, 각 지역마다 선호도가 높은 학교로 배정받는 아파트라면 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다.
지역의 분위기와 스토리
- 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포
- 통계지리정보서비스 사이트 > 시군구동별 연령병 인구분포 지도 확인
- 젊은 인구가 많으면 이에 맞춰 상권이 형성 > 토요일 오후 분위기에 영향
- 지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크
- 동별 인구 구성비율은 '국가통계포털 > 국내통계 > 주제별 통계 > 인구가구 > 주민등록인구현황 > 행정구역별/5세별 주민등록인구
- 나무위키/위키백과 등에 해당 지역명을 검색해서 다양한 정보 읽기
가격
- 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다
- 같은 구 단위라고 해도, 그 안에는 셀 수 없이 많은 아파트와 물건들이 존재
- 항목을 구성해서 네이버부동산사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재
- 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인
- 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화
"이 지역에 대해 잘 모르는데, 지인이 추천해줘서 전화드립니다"
지역을 눈에 담는 현장조사
그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것
투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다니고, 토요일에도 현장에 나가 낮과 밤을 다 겪어본다.
무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다.
똑같은 소액으로 투자할 수 있는 단지라면, 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다.
부동산 중개소, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다.
= 대개 좋은 물건을 많이 가지고 있다
초보 투자자라면, 3시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고 하루에 5~6개 물건만 확인 => 정리
하나의 물건이라도 더 보려는 과정에서 시세보다 1,000만원씩 싼 급매물을 만나게 된다.
처음엔 정신도 없고 이내 녹초가 되겠지만, 반복해서 하다보면 점점 더 수월해진다.
실제 물건을 보러 이동하면서 집의 상황을 물어보라
- 집주인의 매도사유
- 지금거주자가 집주인인지 임차인인지
- 전세인지 월세인지
- 만기는 언제인지 등
거주자가 필요 이상으로 예민하게 굴거나 방문자를 불편하게 만드는 경우라면 주의해야 한다.
내가 매수한 이후 임대를 놓을 때 그 집을 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있기 때문이다.
중개인에게 보고온 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁할 것
메모내용을 토대로 중개인과 각 물건을 짚어가며 정리
해당 중개소에서 가장 괜찮았던 No.1 매물 결정
해당 물건의 등기부등본 함께 열람 = 매수시기/가격 등 확인
각 중개소에거 꼽은 No.1 물건끼리 비교
그날 본 매물 중 최고의 매물 찾기
"지금 뭐 하고 있는 거야! 이게 배우는 사람의 자세야?"
노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하자.
몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 맞닥뜨린 낯선 현장에서 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 한다.
"돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다.
하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자렵스럽게 따라온다"
투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
이사철 성수기인 2/3/9/10월에 비해, 여름비수기6~8월 / 겨울비수기 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 임차인과 새 계약을 할때는 임대기간을 통장적인 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하여 성수기에 새 계약을 맺을 수 있도록 미리 하자
수월한 임대조건
- 가격이 다른 비교군 보다 저렴한가?
- 집 상태가 깔끔하고 사람이 살고싶어 할만한가?
- 입주를 원할 때 자유롭게 들어올 수 있는가?
- 친절하고 첫인상이 좋은 중개인과 연을 잘 맺자
6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
투자를 통해 누구나 벼락부자까지는 아니더라도 적지 않은 성과를 얻을 수 있다.
꾸준히 지속해 나간다면 말이다.
투자가 어렵다는 말은, 지속하는 것이 어렵다는 말과 같다.
인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
대한민국의 집값은 계속, 꾸준히 올라갔다.
세상이 당신의 예상대로 흘러가는가?
만약 그렇지 않다면, 지금까지의 입장과 생각만 고수할게 아니라 그것이 틀린 건아닐지 고민해 봐야한다.
불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다.
정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다.
내가 어찌할 수 없는 일이라면,
그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.
불평과 불만으로 허송세월할 것인가
나는 행했다.
일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만,
그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할일들을 묵묵히 해나갔다.
한 번의 성공보다 중요한 것들
될 때까지 한다. 조급함을 눌러라.
당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
조급하게 부동산 매매를 하지마라..
1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
.3 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기
당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 둬라.
종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다.
큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성고이다.
서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람과 함께해야 한다.
성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가? 최고인 사람들과 함께하라
갈등에 대처하는 자세
갈등의 근본 원인은 '시간'에 있다. 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
우선순위
1. 가정과 투자
2. 회사
3. 기타(친구, 지인 등)
내가 투자를 하는 궁극적인 목적은 가정을 위해서다.
다만 투자를 지속하려면 아내와 아이에게도 좋은 남편과 아빠가 되어 가정이 평화로워야 한다.
"무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다."
회사에 들일 수 있는 시간이 줄어듦에 따라 당연히 문제가 생길 수 있다.
동료들과 좋은 관계를 유지하기 힘들 수도 있다.
문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다라는 식의 아마추어 같은 사고를
상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꿔라
책임감 있는 태도로 신뢰를 주어라.
투자를 핑계로 평일 저녁과 주말에 자리를 비우는 배우자가 평소에도 불성실하다면 어떻겠는가? 따로 투자할 시간이 필요하다면ㅅ ㅓ같이 있을 때는 허투루 시간을 낭비하며 함께 이쓴 시간에 충실하지 않다면? 처음엔 의욕적이더니 얼마 안가 시들해지는 ㅗ습을 보인다면?
매사에 책임감 잇는 모습을 보이느 것이 가족과의 관계를 잘 닦아나각 ㅣ위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 마라
어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.조급함을 조금 눌러라.
투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말아라.
마음이 급하다고 무작정 자전어게 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.
에필로그. 한 번 뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면
이대로는 답이 없다..
나도 잘하고 싶다..
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